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¿COMO FUNCIONA EL RÉGIMEN DE CONDOMINIO?

Por: María Antonieta García Moreno  

Asesor Inmobiliario

De acuerdo al derecho civil un condominio existe cuando una propiedad es compartida por dos o más personas. En términos inmobiliarios existen varios tipos:

  • Condominio vertical es el inmueble construido en varios niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa, es decir, departamentos y derechos de copropiedad;
  • Condominio horizontal se forma por inmuebles construidos horizontalmente en los que el condómino tiene derecho de uso exclusivo de una parte del  terreno y es propietario de la casa construida en ese terreno, y mantiene copropiedad para uso y disfrute de áreas e instalaciones comunes; y
  • Condominio mixto formado por condominios verticales y horizontales

 

De acuerdo a su uso los condominios pueden también ser habitacionales, comerciales o de servicios, industriales o de uso mixto.

En todo condominio es importante regular la forma en la que los copropietarios tomarán decisiones respecto a la propiedad que tienen en común. La ley que regula las relaciones entre condóminos, y entre éstos y su administración, es la Ley de Propiedad en Condominio. En todos los estados existen leyes locales similares que regulan este tipo de propiedad.

Ahora bien, todo condominio debe contar con un régimen de propiedad en condominio en el que los propietarios del inmueble manifiestan su voluntad de establecer esa modalidad de propiedad para su mejor aprovechamiento. Este régimen debe constituirse ante notario público y quedar formalizado en una escritura pública, que se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad.

Una vez constituido el Régimen de Propiedad en Condominio, éste deberá de registrarse ante la Procuraduría Social de la Ciudad de México  o en organismos similares en cada entidad. La Procuraduría Social ingresará en ese momento el condominio en su base de datos y otorgará un número de expediente. Posteriormente informará a la oficina delegacional o municipal correspondiente, haciéndole llegar una copia fotostática del documento y el número de expediente donde queda el Registro, a fin de que tengan conocimiento del inmueble que se ha constituido. 

Para la conformación del Régimen de Propiedad en Condominio, deben quedar estipuladas las condiciones que permitan a todos los condóminos satisfacer sus necesidades de acuerdo al uso del inmueble, por lo general en él se integra el Reglamento del condominio que los desarrolladores generan y son firmados  por quienes compran los departamentos o casas de un condominio, en forma conveniente y adecuada para todos y cada uno, sin demérito de su unidad de propiedad privativa, asimismo establece las bases para resolver las controversias que se susciten con motivo de tales relaciones.

¿En qué apoya la Procuraduría Social a los condominios?

  1. Los orienta sobre cualquier duda relacionada con el régimen de propiedad de condominio.
  2. Acredita las Convocatorias  de Asamblea General de Condóminos Ordinaria y Extraordinaria.
  3. Brinda asesoría en Asambleas Generales de Condóminos, si estos creen que es necesario para resolver conflictos.
  4. Registra al Administrador de Condominio.
  5. Autoriza de Libro de Actas de Asambleas.
  6. Registro  de Reglamento de Condominio,
  7. Lleva a cabo procedimientos conciliatorios y arbitrales en materia condominal.

 

Lleva a cabo todos los procesos de la vida condominal en forma apegada a la ley y facilita la vida en común.

Para realizar la constitución del régimen de propiedad en condominio, el propietario o propietarios deben acudir ante la autoridad municipal competente y realizar la escritura pública. Se deben presentar los siguientes documentos:

 

  1. Licencia de construcción o la de regularización de construcción expedida por la autoridad municipal competente.
  2. Ubicación, dimensiones, medidas, linderos y colindancias del inmueble que se sujetarán al Régimen.
  3. Descripción general de las construcciones y la calidad de los materiales utilizados o que se vayan a utilizar.
  4. Descripción de cada unidad de propiedad exclusiva, incluyendo el número, ubicación, colindancias, medidas, áreas y espacios para el estacionamiento, en caso de tenerlo.
  5. Establecimiento de zonas, instalaciones o las adecuaciones para cumplir con las normas que faciliten el uso del inmueble a personas con discapacidad.
  6. Valor nominal asignado a cada unidad y su parte proporcional (porcentaje de indiviso) en relación al valor nominal total del inmueble.
  7. Características del condominio, de acuerdo a su estructura y uso, así como el destino de cada una de las unidades de propiedad exclusiva.
  8. Descripción de los bienes de propiedad común, destino, especificaciones, ubicación, medidas, componentes y todos los datos que permitan una fácil identificación.
  9. Casos y condiciones en que puede ser modificada la escritura constitutiva del régimen y el reglamento.
  10. Constancia de terminación de obra expedida por la autoridad municipal competente para responder la calidad de la construcción, con una vigencia de 2 años a partir de la entrega total del condominio.
  11. Nombramiento del administrador, sus remuneraciones en su caso, facultades y poderes.
  12. Obligación de los condominios de garantizar el pago de las cuotas correspondientes al fondo de mantenimiento, administración y al fondo de reserva.

 

Esto significa que, cada condómino, será propietario exclusivo de su unidad condominal y a la vez copropietario de los espacios de uso común, así para tomar decisiones y acuerdos para las mejoras, cuando menos una vez al año se deberá convocar a Asamblea Ordinaria, en la que los condóminos reunidos resolverán los asuntos de interés común del condominio, sin perjuicio de las atribuciones que correspondan al administrador y al comité de vigilancia.

Las determinaciones adoptadas por la Asamblea en los términos de la Ley sobre el Régimen de Condominio de Bienes Inmuebles, del Reglamento Interno y de las demás disposiciones legales aplicables, tendrán fuerza suficiente para obligar a todos los condóminos dar su cumplimiento, incluyendo a los ausentes y disidentes pues dicha asamblea es el órgano supremo en la toma de decisiones.

Dentro de las facultades de la Asamblea se encuentran:


1.-  Nombrar y remover libremente al administrador.
2.- Fijar la remuneración del administrador que podrá renunciar por algún condómino que acepte servir gratuitamente al cargo.
3.- Precisar las responsabilidades del administrador frente a terceros y las que corran a cargo de los condóminos por actos de aquél, ejecutados en o con motivo del desempeño de su cargo.
4.- Nombrar y remover a los integrantes del comité de vigilancia.
5.- Examinar y en su caso, aprobar el estado de cuenta anual que someta el administrador a su consideración.
6.- Discutir y en su caso, aprobar el presupuesto de gastos para el año siguiente y
7.- Establecer cuotas de mantenimiento, entre otras.

Todos los acuerdos y decisiones tomadas, deberán hacerse constar en un acta que deberá certificarse por los representantes de la administración y del comité de vigilancia para el efecto de ser oponibles a terceros.

En Realty World Quan te podemos asesorar en estos temas y en lo relacionado al mundo inmobiliario. Contáctanos aquí para más información: http://grupoquan.com/contacto.php  o bien escríbenos vía Whatsapp usando esta liga: https://wa.me/525580968742

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