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FACTORES IMPORTANTES DEL USO DE SUELO

Por: Marissa Rodriguez

Asesor Inmobiliario

 

El uso de suelo es la caracterización de la tierra en función de lo que se puede construir y para que se puede utilizar de acuerdo al plan de Desarrollo Urbano de cada Alcaldía.

Para poder edificar en un terreno se requiere el documento que avala el uso de suelo y una licencia de construcción, la cual incluye todas las especificaciones técnicas a las que debe atenerse.

Existen diferentes usos de suelos dependiendo del estado o ciudad en la que te encuentres, en este caso solo mencionaremos los más comunes o los que atañen a nuestro giro.

 

1.- Residencial:

Es el que está destinado a la construcción de viviendas, sin importar si se trata de una vivienda de lujo en una zona residencial o una casa de interés social. 

En este tipo de terrenos se pueden construir proyectos de índole residencial aunque en ocasiones podemos encontrar algunas restricciones como por ejemplo, si se busca construir una torre de departamentos muy alta en una zona en donde solo hay casas, quizá no se pueda construir o se tendrá que limitar su altura de acuerdo a las características de la zona.

 

2.- Comercial:

 Los terrenos comerciales sirven para asentar nuestros negocios, oficinas, locales, centros comerciales, etc..

Es decir un uso de suelo comercial se puede definir como la intención de utilizar el espacio privado para un uso comercial de una persona o empresa privada.

 

3.- Industrial:

Como su nombre lo indica se utilizan para naves industriales, bodegas, algún tipo de ensambladoras o producción de alimentos, fábricas, por poner algunos ejemplos.

Cabe señalar que un mismo terreno puede tener más de un tipo de suelo.

Ahora bien los tipos de suelo que existen en la CDMX, en forma general se clasifican de la siguiente forma:

Suelo urbano

  • Habitacional (H)
  • Habitacional con comercio en planta baja (HC)
  • Habitacional mixto (HM)
  • Habitacional con oficinas (HO)
  • Equipamiento (E)
  • Industria (I)
  • Áreas Verdes (AV)
  • Espacios Abiertos (EA)
  • Centro de Barrio (CB) 

Para tener en claro antes de diseñar lo que quieres hacer con tu terreno es indispensable tener en cuenta cuáles son los límites para construir, por lo que aquí te explicaremos de manera sencilla como obtener de un proyecto los coeficientes de suelo:

 

  • El CAS – Coeficiente de Absorción del Suelo: este coeficiente es el porcentaje del área de un predio que debe dejarse libre completamente sin construcciones con materiales impermeables como techos, pavimentos o sótanos. Los valores pueden variar en diferentes lugares, pero siempre es importante consultar la reglamentación de la ciudad con las autoridades competentes.

 

  • EL COS – Coeficiente de Ocupación de Suelo: representado por un porcentaje, indica que tanta área del terreno puede construirse y que tanto debe quedar libre. Si multiplicamos este porcentaje por la superficie total del terreno obtenemos la superficie de desplante, la cual es el área sobre la cual se desplantan o apoyan los muros de los espacios cerrados de una casa o proyecto; el resto de la superficie deberá quedar para espacios libres o abiertos.

 

  • EL CUS – Coeficiente de Utilización del Suelo: este coeficiente establece el total máximo permitido de metros cuadrados construidos en un proyecto. A diferencia de los anteriores que son porcentajes, este coeficiente se expresa en ¨veces¨. Para obtenerlo se multiplica la superficie de desplante obtenida con el COS, por el número de niveles permitido, todo ello entre la superficie total del terreno. Una vez obtenido el CUS, solo basta multiplicarlo por la superficie total del terreno para obtener el máximo de construcción.

Con la explicación anterior ahora si podemos Ver el siguiente ejemplo:

 

Uso de Suelo : H/3/20/500

Para un predio de 1000 m2

Variable Significado Expresión
  1. Uso de Suelo
Expresa el destino o uso de suelo o actividades que se pueden utilizar en dicho predio. H/ (Habitacional)
  1. Niveles máximos de construcción.
Expresa el número máximo de niveles que se pueden construir en un inmueble /3/ significa que solo se permiten tres niveles contando Planta Baja
  1. Área libre mínima
Establece el área libre mínima en donde NO se permite la construcción. /20/ precisa un mínimo de 20% libre de área libre de todo el terreno.
  1. Densidad de la vivienda
Indica el número total de viviendas que pueden construirse en el predio. 500/m2 por vivienda de un predio de 1000 m2 significa que solo se pueden construir 2 viviendas:

Superficie

Predio

÷ Densidad

Vivienda

= Núm.de

Viviendas

Permitidas

1000 m2 500 m2 2 viviendas

 

¿Cómo puedo determinar el uso de suelo?

Hay dos formas sencillas de encontrar el uso de suelo que corresponde a nuestro inmueble:

  1. Solicitando en tu alcaldía un Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo.
  2. En el sitio web de la SEDUVI (Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda) https://www.seduvi.cdmx.gob.mx/

Espero que esta información te haya sido de utilidad. En Realty World Quan te podemos ayudar con asesorías de éste tipo y en todos los temas relacionados con la compra, venta y renta de inmuebles. Para más información puedes contactarnos en:

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