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Grupo Quan Inmobiliario | Blog

¿QUÉ SON LOS VICIOS OCULTOS?

Por Maria Antonieta García

Asesor Inmobiliario

 Si vas a realizar la compra de tu casa es importante que sepas, en caso de que la vivienda llegara a presentar algún problema que requiera reparación, en quién recaería la responsabilidad de repararlo y cómo lo puedes solucionar. A estos problemas se les llaman vicios, y es un factor de gran importancia en la compraventa de inmuebles. Te explicamos aquí todo lo que debes conocer sobre los vicios y las obligaciones del vendedor.

Vicios de una vivienda

  • Vicios aparentes
  • Vicios ocultos
  • Quién es el responsable del saneamiento por vicios ocultos
  • Cómo reclamar por los vicios ocultos
  • Vicios en casa de nueva construcción

 Vicios aparentes:

Los vicios aparentes son aquellos problemas de la vivienda que se encuentran a simple vista, es decir, aquellos que puedes descubrir por ti mismo. En el caso de este tipo de problemas, tú eres el que debe hacerse cargo de su reparación, ya que aun conociéndolos estuviste de acuerdo con la compra de la vivienda y probablemente conseguiste alguna rebaja por estos.

Vicios ocultos:

Los vicios ocultos son aquellos problemas de la casa que no son notorios a simple vista y que por lo tanto tú desconocías al adquirir la casa. Pero no hablamos de cualquier problema, sino de alguno importante, como defectos de construcción, paredes agrietadas, daños en las instalaciones de luz o gas, entre otros.

Los vicios ocultos se clasifican en:

  • Construcción: grietas en muros, desprendimiento de ladrillos o materiales de revestimiento.
  • Instalación: eléctrica, hidráulica o tuberías.
  • Servicios: instalación de red sanitaria, drenaje, agua, mala impermeabilización, entre otros.

“Los vicios ocultos más comunes son: humedades, filtraciones, grietas de consideración en muros y tabiques. También defectos en revestimientos, pinturas, acabados y azulejos, como abombamientos, decoloración y desprendimientos. Finalmente, mal funcionamiento de la red eléctrica, interruptores, luces y tomas de corriente”, comentan los especialistas.

Aquellos defectos o daños que hagan que la casa no sea apta para habitar o que disminuya su utilidad, de tal manera que de haber sabido de ellos no hubieras comprado el inmueble o hubieras ofrecido menos cantidad por él.

Si acabas de adquirir un inmueble y quieres saber qué tipo de vicios ocultos tiene, lo más recomendable es acercarse a un perito o un técnico.

Los abogados comentan que, al comprar una vivienda se adquiere también una garantía; por lo que el vendedor o propietario del inmueble tiene la obligación de responder por las cualidades del mismo; así como por los vicios ocultos.

No obstante, si el vendedor advierte sobre los daños antes de la compra, ya no se considera vicio oculto; por lo que el comprador no puede reclamar sobre ellos.

En este sentido, antes de firmar cualquier documento, los especialistas recomiendan verificar las condiciones del inmueble y recabar evidencia del estado en el que se recibe; además de realizar inspecciones a la construcción, instalaciones y servicios.

 ¿Quién es el responsable de responder por los vicios ocultos?

La responsabilidad por los vicios ocultos la tiene el vendedor, independientemente de si éste estuviera consciente de ellos o no. Esto se debe a que una de las obligaciones del vendedor es entregar una casa con ausencia de estos problemas y, asimismo, tú como comprador tienes el derecho de recibir una vivienda que no cuente con tales daños. Es por esto que con el sólo hecho de presentarlos, la responsabilidad cae en el vendedor y él mismo deberá responder por estos.

¿Cuánto tiempo se puede reclamar vicios ocultos?

Sólo podrás reclamar por los vicios ocultos el primer año después de que se realizó la entrega de la casa. Para hacer que el vendedor se haga responsable de los vicios ocultos, deberás probar que éstos existían antes o en el momento de la compraventa del inmueble. De lo contrario se asumiría que el daño ocurrió después de adquirir tu casa, por lo que la responsabilidad sería tuya. Una vez probando esto, se obligará al vendedor a reparar las fallas del inmueble sin ningún costo.

¿Cómo reclamar por los vicios ocultos?

En caso de que los defectos sean irreparables, cuentas con dos opciones:

  • Solicitar que se te sustituya el inmueble
  • Solicitar que se te regrese el dinero que pagaste por la vivienda, además de los intereses correspondientes.

 ¿Cómo se reclaman los vicios ocultos?

  1. Redhibitoria: le da derecho al comprador a rescindir el contrato de compraventa, recuperando los gastos de la operación si devuelve el bien.
  2. Quanti minoris: permite obtener una rebaja en el precio del bien, tras la valoración de los daños por parte de un perito.

 El artículo 1.485 del Código Civil dice así: El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.

Según los especialistas, los vicios ocultos de un inmueble se encuentran regulados en el Código Civil de cada entidad federativa; así como en el Código Civil Federal. Sin embargo, en casos especiales como compraventa de bienes raíces, puede sujetarse a la Ley Federal de Protección al Consumidor.

Si la compraventa se llevó a cabo entre particulares, quien se encarga de resolver este tipo de controversias es un juez de lo civil; quien tiene la facultad de resolver conflictos sobre casas o departamentos nuevos o usados.

Por otro lado, si el inmueble fue adquirido a través de una desarrolladora, interviene la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco); ya que los desarrolladores tienen la obligación de que sus contratos de adhesión estén inscritos ante dicha institución.

Los abogados comentan que, al comprar una vivienda se adquiere también una garantía; por lo que el vendedor o propietario del inmueble tiene la obligación de responder por las cualidades del mismo; así como por los vicios ocultos.

No obstante, si el vendedor advierte sobre los daños antes de la compra, ya no se considera vicio oculto; por lo que el comprador no puede reclamar sobre ellos.

En este sentido, antes de firmar cualquier documento, los especialistas recomiendan verificar las condiciones del inmueble y recabar evidencia del estado en el que se recibe; además de realizar inspecciones a la construcción, instalaciones y servicios.

 

Vicios en casa de nueva construcción

Si la casa que adquiriste es de nueva construcción el reclamo es diferente. En este caso los responsables del saneamiento de los vicios serían los encargados de la construcción y, al ser una casa con nuevas instalaciones y que aún no ha sido habitada, puedes denunciarlos tanto por los vicios ocultos como por los aparentes. La Ley Federal de Protección al Consumidor, establece que a partir de que adquieres el inmueble tienes cinco años para reclamar sobre algún problema relacionado con la estructura y tres años para aspectos que tengan que ver con la impermeabilización. En el caso de los vicios aparentes sólo cuentas con un año para denunciarlos. Si tu denuncia se realiza dentro de los plazos establecidos, el proveedor estará obligado a reparar las fallas de construcción sin costo alguno.

Para evitar este tipo de inconvenientes, te recomendamos que antes de realizar la compra de tu inmueble, lleves a un experto que lo pueda revisar para asegurarte de que no existan vicios ocultos, que estés comprando la casa a un precio justo y que vas a poder disfrutar de ésta sin problemas.

 Para conocer más de estos temas puedes visitar nuestra página web www.grupoquan.com y consultar las entradas anteriores del blog, así como ver nuestras cápsulas en video. Si estás interesado en realizar alguna operación inmobiliaria puedes contactarnos vía Whatsapp usando esta liga: https://wa.me/525580968742

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